לא רק בשוק ההון, הפסדי הון גם בשוק הנדל"ן

מסקירת שוק הנדל"ן בישראל ישנה עליה במכירת דירות בהפסדי הון, במחיר מכירה הנמוך ממחיר הקניה. איזה אזורים שמרו על יציבות ומאיזה אזורים כדאי להתרחק.

משקיעים רבים מעדיפים להשקיע בקניית דירה בישראל על פני השקעה בשוק ההון מתוך תפיסה שהשקעה בנדל"ן היא השקעה סולידית שסופה רק לעלות, בניגוד להשקעה בשוק ההון שהיא הרבה יותר תנודתית ועשויה להסב הפסדים למשקיעים.

בסקירת שוק הנדל"ן בישראל לרבעון השני שהתפרסמה על ידי צוות הנדל"ן באגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר עולה כי ברבעון זה נמכרו כ- 6,300 דירות, ב – 9% מהמכירות נרשמו הפסדי הון.

כלומר כ- 570 דירות נמכרו במחיר בו הם נרכשו או במחיר נמוך יותר.

חשוב לציין כי בחישוב הפסדי ההון לא נכללות הכנסות משכירות אלא רק ההפרש הריאלי בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי ההוצאות המותרות.

מדובר בגידול באחוז הדירות שנמכרות בהפסד הון, גידול הן ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה והן ביחס לרבעון הראשון של שנת 2022.

חמישית מהדירות שנמכרו באזור באר שבע הניבו הפסד הון ריאלי

במשך שנים נהרו המשקיעים לרכישת דירות להשקעה בבאר שבע, אך מניתוח הנתונים עולה כי באזור באר שבע חל גידול של 5% בדירות שנמכרו בהפסד הון ביחס לרבעון הראשון של שנת 2022. ניתוח הממצאים על ידי צוות המחקר מראה כי אחד המאפיינים הבולטים של המכירות באזור באר שבע הוא משך ההחזקה הקצר בדירה. מספר שנות ההחזקה בדירה שנמכרה בהפסד בבאר שבע עומד על 6.5 שנים בלבד, משך זמן נמוך משמעותית ביחס לדירות שנמכרו בהפסד באזורים אחרים בארץ.

בהקשר הזה, גם משך ההחזקה של דירות שנמכרו באזור באר שבע נמוך משמעותית מהרמה הארצית, 13 שנות אחזקה בממוצע בבאר שבע לעומת 22 שנות אחזקה בממוצע ברמה הארצית.

מה גורם למשקיעים למכור דירות בהפסד באזור באר שבע?

מחברי המחקר לא הצליחו לאסוף מספיק נתונים כדי להסביר את הגידול המשמעותי במכירות בהפסד של משקיעים באזור באר שבע, אבל מפילוח הנתונים עולים כמה דברים מעניינים:

• ל- 16% מהמשקיעים אין הכנסות מעבודה או מפנסיה. מרביתם בגיל פרישה. יתכן ומדובר בפורשים שהחליטו להשקיע בדירות להשקעה בבאר שבע כתחליף לפנסיה שלהם.
• ל – 46% מהמשקיעים הכנסות נמוכות מעבודה או פנסיה
• תקופת ההשקעה של משקיעים אלו (ללא הכנסה או עם הכנסה נמוכה) עמדה על פחות מ – 5 שנים. כלומר פחות מהתקופה הממוצעת של יתר המוכרים בהפסד באזור זה. יתכן ומוכרים אלו סברו שיוכלו לייצר הכנסה משמעותית יותר משכירות.
• בבאר שבע הרווח הון על דירות הוא הנמוך ביותר בארץ, נמוך יותר אפילו ביחס לערים כמו טבריה ונצרת שכיכבו בעבר ברשימה. הרווח הון הממוצע לדירה בבאר שבע עומד על 320 אלף ש"ח בלבד עם זמן החזקה ממוצע של 15 שנים.

דירות להשקעה עד 800 אלף ש"ח?

לא משנה החתך הסוציו-אקונומי של הרוכשים. המשותף לדירות שנמכרו בהפסדי הון הוא המחיר שלהם. מדובר בדירות במחיר של עד 800 אלף ש"ח. דירות שכנראה היו מיועדות להשכרה והן השוכרים והן בעלי הדירות התחלפו בקצב מהיר.

באר שבע לא לבד, באיזה עוד ערים נמכרו דירות בהפסד

לצד באר שבע, מכבות ברשימה ערים נוספות מאזור הדרום כמו דימונה וערד. באזור המרכז כ- 20% מהדירות שנמכרו ברמלה נמכרו בהפסד ואילו בצפון ישנו זינוק באחוז הדירות שנמכרו בהפסד במגדל העמק. ירידה נרשמה בנתיבות ובחריש באחוז הדירות שנמכרו בהפסד הון, אך הן עדיין נמצאות ברשימה השחורה.

למרות הנתונים הקשים מספר הדירות להשקעה שנמכרו בבאר שבע ברבעון האחרון נמצא בעליה. 818 דירות נרכשו על ידי משקיעים, אמנם מדובר בירידה ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה אך גידול של 16% ביחס לרבעון הראשון לשנת 2022.

אני מקווה שגורלם של המשקיעים הנוכחים יהיה טוב יותר מאשר של אלה שמכרו את הדירות בהפסד הון.

לצד באר שבע נרשם גידול חד ברכישת דירות להשקעה באזור טבריה, גידול של 31% ביחס לרבעון שעבר (אך ירידה ביחס לרבעון המקביל בשנת 2021). בסך הכל נמכרו באזור טבריה 203 דירות.

רווחי הון ממכירת דירות על ידי משקיעים

לצד באר שבע באזור הצפון נרשם רווח ההון הנמוך ביותר על השקעה בדירות. אך יש לזכור כי את רווח ההון יש לבחון ביחס לתקופת ההחזקה בדירה, כאשר פרק הזמן הממוצע להחזקה בדירה בתל אביב עומד על 27 שנים ואילו בבאר שבע פרק הזמן הממוצע עומד על 15 שנים.

רק בעשרים ערים לא נרשמו הפסדי הון

רק בעשרים ערים לא נרשמו ברבעון האחרון הפסדי הון, בין הערים שמופיעות ברשימה:

בשורה התחתונה

השקעה בנדל"ן היא השקעה לכל דבר, כשם שמדד S&P500 לא יכל לעלות תמיד כך גם דירות בישראל לא ימשיכו לעלות לנצח, לא בכל זמן ולא בכל האזורים. משקיעים שסברו שבהשקעה סולידית יקבלו גם רווחי הון וגם הכנסות משכירות נתקלו בהפסדי הון וקושי באיתור שוכרים. בבחינת השקעה בנדל"ן יש לבחון את ההשקעה ולהכיר את הסיכונים הקיימים בהשקעה בדירה שנייה.

שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון לפי אזורים בארץ

הנתונים המופיעים בכתבה מתבססים על סקירת הנדל"ן של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר

>>>יצאת לפנסיה? יכל להיות שמגיע לך החזר מס