יש לכם משכנתא? משבר הקורונה פותח בפניכם הזדמנויות חדשות

כיצד נגיף הקורונה שפגע בכל כך הרבה עסקים בארץ ובעולם יצר הזדמניות חדשות דווקא בתחום המשכנתאות בישראל

מאמר אורח מאת : ארז שמש

נגיף הקורונה יצר משבר לא קטן בעולם ובישראל, עסקים נסגרו, מאות אלפי אנשים יצאו לחל"ת ורבים צפויים לאבד את מקורות תעסוקתם. בניגוד לתחומים אחרים בתחום המשכנתאות, משבר בקורונה יצר דווקא הזדמנויות במאמר קצר זה אסקור את השפעת הנגיף על תחום המשכנתאות ואנסה לתת עצות מעשיות כיצד ניתן לנצל את המצב שנוצר.

במאמר אתייחס לנקודות הבאות

1. השפעת משבר הקורונה על ריביות המשכנתא
2. דחיית תשלומי משכנתא למי כדאי ? ואיך לבצע
3. הקלות בנק ישראל על לוקחי המשכנתאות בעקבות משבר הקורונה.
4. הלוואה לכל מטרה עד 70% משווי הנכס-הזדמנות מדהימה
5. הלוואות  בערבות המדינה -הבנקים לא משחררים כסף
6. כדאיות גדולה למיחזור משכנתאות
7. חלופות זולות ללקיחת הלוואה לעסק ולמשפחה

השפעת משבר הקורונה על ריבית המשכנתאות

בתחילת משבר הקורונה הבנקים העלו את ריבית המשכנתא בצורה משמעותית. חלק מעלית הריבית מוצדקת. כי הבנקים מגייסים חלק מהכסף בשוק ההון. בגלל עליית התשואות האג"ח עלות הגיוס של הבנקים עלתה. ולכן ריביות המשכנתא עלו.

בנוסף, משבר הקורונה יצר אי ודאות, הבנקים העלו באופן חסר תקדים את הריביות מעבר לעלות הגיוס.
למה ? כי הם יכולים.

הבנק שונא חוסר ודאות, הבנקים בתחילת המשבר היו ממש משותקים, הם לא ידעו האם לווים חדשים יוכלו בכלל להחזיר את ההלוואות בעתיד.
לבנק ישראל לקח זמן לגבש המלצות לבנקים למשכנתאות כיצד להתייחס לכל הנושא של לווים שנמצאים בחל"ת. ולספק לבנק תמריצים ובטחונות להמשיך לתת משכנתאות ללקוחות

לאחר חג הפסח, בעקבות הקלות בנק ישראל והירידה בתשואות האג"ח. רואים ירידה בריביות המשכנתא לרמה שהיתה כמעט לפני המשבר.

דחיית תשלומי המשכנתא

בנק ישראל אפשר לבנקים לבצע דחיית תשלומי משכנתא למשך שלושה עד ארבעה חודשים. הבנקים מנסים לצייר זאת כמתנה והטבה שלהם כדי לכסות ולטשטש את העלאת הריבית הבלתי הגיונית על הלוואות ומשכנתאות.

חשוב להבין, זו לא מתנה. הדחייה עולה כסף ויש לה מחיר

מי שחייב לדחות את התשלומים כדי להקל על רמת ההוצאות שיעשה זאת.
אבל לפני שעושים צעד כזה אני ממליץ לקרוא את המאמר שכתבתי על מחיר דחיית תשלום משכנתא הכולל  הסבר מעשי על אופן הגשת הבקשה

הזדמנות ! תקנות בנק ישראל בעקבות משבר הקורונה המקלות על לוקחי המשכנתאות

לקח לבנק ישראל דיי הרבה זמן כדי להבין שיש בעיה בשוק המשכנתאות.
בנקים רבים סרבו לתת משכנתא לרוכשים שעמדו  ממש לפני תשלום לקבלן או למוכר.

כן, גם ללקוחות מעולים התקשו לקבל משכנתא.

ריביות המשכנתאות היו גבוהות באופן חריג. הבנקים הפגינו חשש גדול. כל לווה נראה לבנק כגורם סיכון שלא יוכל להחזיר את המשכנתא שלקח. דבר שהוביל לשיתוק של ממש במשכנתאות.

בנק ישראל הבין שיש בעיה ויצא עם מספר תקנות מקלות

1. חישוב הכנסה פנויה בצורה מקלה עבור עובדים הנמצאים בחל"ת ( חופשה ללא תשלום).
2. אפשרות לקחת הלוואת משכנתא לכל מטרה כתוספת למשכנתא הנוכחית עד 70% משווי הנכס . עם הקבלות מסוימות
3. בנק ישראל הקל על יחס הלימות ההון של הבנקים. לא אסבך אותך. אבל זה אומר שלבנק יותר קל לתת הלוואות.

כל אלה הקלו על הבנקים במתן אשראי.  אבל בעיקר מה שגרם לשוק המשכנתאות לזוז זה התחרות והביצועים העסקיים.בנקים הם גופים עסקיים, יש בעלי מניות שרוצים לראות שורת רווח וביצועים.
הבנק מרוויח מהריבית שהוא גובה על הלוואות.

מתחילת המשבר עד לאחר הפסח, הבנק כמעט לא מכר הלוואות ומשכנתאות. הפחד שלט. אבל הביצועים העסקיים ועמידה ביעדי המכירה גברו.

בשילוב ירידת עלויות הגיוס בשוק ההון עם הקלות בנק ישראל. וההבנה שהמשבר לא חמור כפי שציירו אותו המנהיגים . הבינו הבנקים לאחר הפסח שאפשר לחזור לפעילות.

אפשרות קבלת הלוואה לכל מטרה בשווי של עד 70% משווי הבית

מדובר בהקלה מדהימה, נכון לעכשיו זו הקלה זמנית לאור משבר הקורונה. לכן כדאי מאוד למי שצריך לנצל הזדמנות זו.
בנק ישראל הבין שיש הרבה מאוד משפחות שההכנסה שלהם ירדה בגלל חל"ת או צמצום פעילות עסקית. אבל ההתחייבויות ותשלומי ההלוואות ממשיכות לרדת כרגיל.

בנק ישראל נתן אפשרות למחזר הלוואות קיימות עם החזר גבוהה ,בהלוואת משכנתא ארוכה וזולה. וכך להקטין את ההחזר החודשי ולהקל על משקי בית בתקופת המשבר. החידוש הוא הגדלת שיעור המימון מ 50% ל 70%-כאן ההזדמנות הגדולה.

לדוגמה : כיצד חסכנו 1,300 ש"ח בתשלום החודשי

 שווי דירה 1.6 מ' עם משכנתא של 800 אלף ש"ח ל 25 שנה -החזר משכנתא חודשי כ 3800 ₪ בחודש
בנוסף יש למשפחה עוד הלוואה מהבנק של 100 אלף ש"ח שנלקחה לתקופה של 5 שנים החזר הלוואה כ 1900 ש"ח
היום המשפחה מחזירה כ 5,700 ש"ח כל חודש על הלוואות. זה החזר גבוהה למשפחות רבות, בטח בתקופת משבר הקורונה. בטח שמת לב שעל הלוואת ה 100 אלף המשפחה מחזירה 1,900 ש"ח, החזר כל כך יקר לעומת סכום המשכנתא שהם לקחו.

מכיוון שהלוואת המשכנתא מהווה  50% משווי הבית לא ניתן היה לגדיל את המשכנתא.
בעקבות משבר הקורונה, כדי להקל על משקי בית .ניתן להגדיל את סכום המשכנתא ל 70%. כלומר ניתן לקחת תוספת של עד 320 אלף ש"ח בתנאי הלוואת משכנתא. כפוף לאישור הבנק.

היתרון בהלוואת משכנתא לכל מטרה היא הפריסה הארוכה של ההלוואה והריבית הנוחה.

בעקבות התקנות החדשות משפחה בדוגמה שלנו, מיהרה למחזר  את ההלוואה עם ההחזר המכביד של ה 100 אלף בהלוואת משכנתא זולה.

ההחזר על ההלוואה ירד מ 1900 ש"ח ל 660 ש"ח בלבד

למשפחה התפנו 1330 ₪.

אפשר לנשום

חשוב לזכור כי בנק ישראל לא מעודד לקיחת הלוואות. אבל מבין שחייבים לעזור למשקי בית להקטין את התשלום החודשי על הלוואות שלקחו מכרטיסי אשראי ומהבנק.
כמובן צריך לנצל את ההקלה כדי לעשות סדר בהתנהלות הכלכלית ולא להפנות את הכסף שהתפנה לצריכה.

טיפ לקוראים

אם יש  לכם הלוואות יקרות מכל מיני מקורות : בנק, כרטיסי אשראי וכ'. אפשר היום יותר מתמיד למחזר את ההלוואות. לאחד את כל ההלוואות אל  תוך הלוואת משכנתא אחת זולה עם החזר נמוך. לפחות עד שהמשבר מסתיים.

>>>קריאה נוספת : הקלות בהלוואות מקרן השתלמות בתקופת הקורונה?

הלוואה בערבות המדינה לעסקים קטנים- רעיון יפה אבל הביצוע גרוע

לצערי משפחות רבות נקלעות למצב קשה בעקבות משבר הקורונה. בין אם מדובר בעצמאים שהעסק נפגע. או שכירים

לעצמאים יש אפשרות להגיש בקשה להלוואה בערבות המדינה.
בפועל כמעט לא אושרו בקשות. לפי גלובס מתוך כ 40,000 בקשות להלוואה  שהוגשו עד אחרי הפסח אושרו רק 4,600 זו הסיבה מדוע הבנקים ממש מערימים קשיים ולא נותנים הלוואות.

כרגע סוג ההלוואה הזאת זה נראה קצת  כמו פיקציה.

בעל עסק, יש אפשרות נוספת ,לקבלת הלוואה עם החזר חודשי  נמוך.

חדשות טובות-כדאי למחזר משכנתא

ריביות המשכנתאות מתקרבות לרמה של לפני המשבר. כלומר עדיין מדובר בריביות משכנתא נמוכות לעומת השנים האחרונות

בנוסף למי שעד היום לא היה כדאי למחזר את המשכנתא בגלל קנסות היוון גדולים. יש חדשות טובות החל מחודש מאי כנראה קנסות  הייוון יפחתו בצורה משמעותית, כלומר מרוויחים יותר במיחזור.

אני מציע לבדוק כדאיות מיחזור משכנתא עכשיו בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ

בעלי עסקים- יש חלופות זולות לקבל הלוואה לעסק

אחרי שהבנת שבפועל לא ניתן לקבל כמעט הלוואה בערבות המדינה. יש אפשרות אחרת .
במידה ולבעל העסק יש נכס בבעלותו. במקרים מסוימים תחת הצגת תוכנית עסקית קצרה ובעזרת יועץ משכנתאות מומלץ. ניתן לקבל הלוואה עסקית בשיעבוד נכס מגורים.

זה חידוש מדהים. כי בדרך כלל לא מאפשרים לקחת הלוואה עסקית בשיעבוד נכס מגורים.
היתרון הגדול הוא שוב ההחזר הלוואה החודשי.
הלוואה בערבות המדינה, אם הצלחת לקבל אותה בכלל, ניתנת ל 5 שנים. בעוד הלוואה לעסק בשעבוד נכס ניתנת עד 20 שנים. אפשר בקלות להבין את היתרון

טיפ לבעלי עסקים

הצעה לבעלי עסקים ,במידה והעסק זקוק להלוואה  לצרכי צמיחה, רכישת מלאי פיתוח עסקי וכ'. ניתן לנצל את תקופת הקורונה לצמיחת העסק.

לסיכום

מתוך תקופה של משבר אפשר לנצל את ההזדמניות שמעמידה המדינה כדי לפרוס בצורה יעילה יותר את ההחזר החודשי על המשכנתא או על הלוואות אחרות שקיימות במשק הבית.

ארז שמש הוא יועץ פיננסי ויועץ משכנתאות חבר התאחדות יועצי המשכנתאות, אני מזמין אתכם לבדוק דרכי האם ההזדמניות האלה מתאימות גם לכם, יחד נעבור את המשבר :
ארז שמש יועץ משכנתאות ופיננסים  054-8600447 , ווטסאפ,  eshemesh@evensapir.co.il